Audit Énergétique

Définition de l’audit énergétique

L’audit énergétique constitue désormais l’un des nombreux examens immobiliers impératifs lors d’une mutation, à l’instar du traditionnel dossier de repérage. Initialement circonscrit aux locaux professionnels, il a été démocratisé aux particuliers depuis 2018. S’inscrivant dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique et du renforcement de la résilience territoriale du 24 août 2021, cette expertise s’impose depuis le 1er avril 2023 pour les biens immobiliers individuels considérés comme des passoires thermiques.

Avis de nos experts sur l’audit énergétique

Attention, il convient de discerner deux types d’examens : l’audit réglementaire et l’audit incitatif ! Une certaine confusion règne actuellement entre les deux du fait du manque de communication à ce sujet auprès des professionnels du secteur. Le premier est défini par deux textes législatifs publiés au Journal Officiel en 2022, conformes à des textes émis par la DHUP en février :

• le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit obligatoire
• l’arrêté du 4 mai 2022 qui précise le contenu de l’audit normatif pour la France métropolitaine

Il équivaut ainsi à la nouvelle réforme dont on entend de plus en plus parler dans le secteur immobilier. Pour des raisons de conformité avec le nouveau DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021, les techniciens devront appliquer la méthode de calcul 3CL v2021. Cet audit obligatoire a été développé afin d’aider les propriétaires de biens à atteindre le niveau de performance énergétique B sur l’échelle du DPE. Il ne concerne que les ventes de biens immobiliers afin de donner une indication aux acquéreurs sur l’état énergétique du bien dans l’hypothèse d’une mise en location immédiate. Une vente au 1er avril 2023 doit donc impérativement inclure cette expertise.

Cette nouvelle expertise pourra être réalisée par des sociétés qualifiées audit énergétique RGE (Responsable Garant Environnement) ainsi que par les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE.

Jusqu’à présent, l’audit incitatif de 2018 était uniquement réalisable par les entreprises labellisées RGE dans les maisons individuelles (décret 2018-416 du 30 mai 2018). L’objectif de cette expertise était d’inciter les ménages à entreprendre des travaux de rénovation grâce aux diverses aides financières telles que MaPrimeRénov’.

Le lancement de l’audit réglementaire au 1er avril 2023 constitue dans le calendrier gouvernemental la phase transitoire. Cette dernière durera jusqu’au 1er janvier 2024 avec la mise en place d’un nouveau dispositif qui consistera à unifier les deux audits. Cela permettra ainsi une simplification de l’obtention des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique.

Intérêt de réaliser un audit énergétique

Ce bilan énergétique résulte de la volonté gouvernementale de lutter contre les émissions de gaz à effet de serre issues du parc immobilier. Mais alors, pourquoi procéder à un audit énergétique ?

Il fait suite à la réforme du nouveau DPE du 1er juillet 2021, qui a modifié la méthode de calcul ainsi que le classement des étiquettes énergie. Ce dernier s’est durci, afin de mieux définir les passoires thermiques. Il s’agit des logements les plus énergivores sur le marché, avec des déperditions calorifiques importantes qui impactent négativement les factures. La surconsommation de certaines énergies comme le gaz a également des conséquences sur les émissions de CO2 dans l’atmosphère.

Dans la classification des étiquettes énergie, les passoires thermiques appartiennent à la catégorie des logements qui émettent plus de 450 kWh/m2/an et plus de 100 kq eq CO2/m2/an. Avec cette réforme, une interdiction de mise en location a été instaurée pour inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

Voici le calendrier qui a été décidé par le Parlement :

• Depuis 2021, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locataires
• Au 1er avril 2023, les propriétaires qui souhaitent vendre leur logement devront réaliser l’audit énergétique
• Dès 2023, interdiction des pires logements énergivores à la location
• Dès 2025, interdiction à la location des logements classés G et expertise énergétique obligatoire pour les logements étiquetés E
• Dès 2028, les logements étiquetés F ne pourront plus être loués

Le gouvernement ambitionne ainsi que le parc immobilier français ne soit plus composé que de logements classés entre A et D à partir de 2034.

Quand réaliser un audit énergétique ?

Vous vendez votre bien immobilier

Comme énoncé précédemment, la vente d’une passoire thermique individuelle nécessite désormais un audit de consommation énergétique.

Il est donc primordial d’entamer les démarches d’expertise bien en amont de la signature du compromis ou de l’acte de vente.

À noter : l’audit énergétique obligatoire en 2023 ne s’applique pas pour les biens en copropriété.

Vous souhaitez optimiser votre confort thermique

Votre logement peut présenter des déperditions thermiques. Vous pourrez entreprendre une expertise incitative si vous le souhaitez pour vous orienter dans la réalisation des travaux les plus opportuns dans le cadre de votre rénovation globale.

Vous êtes une entreprise

L’audit énergétique en entreprise est une mesure obligatoire issue de la directive sur l’efficacité énergétique. Il devra obligatoirement être renouvelé tous les quatre ans.

Déroulement d’un audit énergétique

Méthodologie de l’analyse

Il s’agit d’une expertise approfondie d’un bâtiment et de ses composants :

• analyse des matériaux de construction
• état de l’isolation thermique actuelle ainsi que son efficience et présence de déperditions calorifiques
• équipements utilisés pour la production d’eau chaude sanitaire et autres énergies

Lors de son intervention, le professionnel inspecte plusieurs zones d’un bien pour déceler les ponts thermiques. Il s’agit de points de fuite thermique, où la chaleur s’échappe vers l’extérieur du fait d’une mauvaise isolation. Les ponts thermiques peuvent représenter jusqu’à 30% des pertes de chaleur au sein d’un logement ! Cela se ressent durant la période hivernale lorsque la facture énergétique s’alourdit. Les zones où l’on peut potentiellement trouver des ponts thermiques sont :

• la toiture
• les planchers
• les parois
• les fenêtres

Fort de tous ces éléments, le professionnel en charge de cette expertise établit une estimation précise de la consommation énergétique annuelle. Et par conséquent, les divers travaux envisageables pour améliorer la performance énergétique si cette dernière est défaillante. L’objectif de cette expertise est ainsi de planifier et mettre en œuvre un plan de travaux précis pour améliorer l’étiquette énergie du bien.

Qu’il s’agisse d’un local d’habitation ou commercial, un bien (maison, appartement…) performant sur le plan énergétique prend davantage de valeur face à un qui l’est moins. Pour la vente de locaux commerciaux, l’ADEME met à disposition un cahier des charges à respecter pour les professionnels.

Déroulement de l’intervention

La réalisation de l’audit calorifique par le professionnel certifié se décompose en 3 étapes :

• la visite du professionnel sur site
• l’analyse des relevés de consommation
• la remise du rapport avec un plan détaillé de travaux à envisager

Dans un premier temps, le prestataire chargé de mener l’audit énergétique collecte toutes les informations nécessaires pour élaborer des préconisations d’amélioration. Ce temps d’échange permet à l’auditeur de cerner les attentes en termes de performance du commanditaire et de comprendre le fonctionnement énergétique du bâtiment et de ses occupants.

Un auditeur analyse le bâtiment, effectue des mesures et enregistre tous les indicateurs permettant d’analyser la consommation d’énergie.

Après la récolte des informations indispensables sur le bâtiment et son utilisation vient la phase d’analyse. Le technicien mène des recherches approfondies en comparant les données réelles de consommation d’énergie avec les projets des auditeurs et/ou les réglementations liées à la transition énergétique.

Une fois l’analyse achevée, des experts procèdent à une évaluation précise du bâtiment afin que les principales sources de consommation d’énergie, ainsi que chaque déperdition soient identifiées et classées par ordre d’importance. Il s’appuiera sur cette étude thermique pour proposer au maître d’ouvrage un plan d’optimisation des performances énergétiques.

Le plan d’action comprend un ensemble de propositions d’amélioration à soumettre sous forme de rapport. Il permet aux maîtres d’ouvrage de planifier des actions pour réaliser des économies d’énergie.

Enfin, lors de la phase de préconisations, le professionnel développe chaque proposition en tenant compte de plusieurs critères :

• les aspirations du propriétaire exprimées lors de la première étape
• les relevés de mesures effectués durant l’intervention
• les résultats obtenus durant les analyses

Il est important de noter que la réalisation d’un audit énergétique en copropriété n’est pas obligatoire pour le moment.

Tarification d’un audit énergétique

L’audit, de par sa technicité, est nettement plus onéreux que le diagnostic de performance énergétique et les autres diagnostics immobiliers. Pour un audit énergétique particulier, comptez entre 589 € et 1000 € TTC en moyenne. Le tarif d’un audit énergétique varie selon la surface en m2 à expertiser et le temps d’intervention du professionnel.

Néanmoins, de nombreuses aides existent pour le financement de cette expertise, à destination des ménages aux revenus limités, dans le cadre d’un audit incitatif. Parmi ces dispositifs, on trouve :

• MaPrimeRénov’ avec différentes catégories
• Chèque énergie de 100 €
• TVA à taux réduit
• Aides communales

Le programme MaPrimeRénov’ est ventilé en 4 groupes selon la typologie de ménages :

• Catégorie Bleue : ménages très modestes (500 €)
• Catégorie Jaune : ménages modestes (400 €)
• Catégorie Violette : ménages intermédiaires (300 €)
• Catégorie Rose : ménages aisés (0 €)

Voici les différentes grilles tarifaires sur la base des revenus annuels pour la province et la région parisienne pour l’année 2023 dans le cas de l’audit incitatif :

Plafonds de revenus annuels en province

Plafonds de revenus annuels en Île-de-France