Diagnostic de Performance Énergétique - DPE

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : concept et signification

Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, représente une démarche obligatoire en matière d’expertise immobilière depuis le 1er janvier 2011, aussi bien pour la vente que pour la location d’un bien immobilier. Son but principal est d’informer le futur acquéreur ou locataire sur les performances énergétiques de la propriété en question. Les aspects évalués concernent les différentes sources d’énergie consommées, telles que l’électricité, le fioul, le gaz, le bois, etc. Ce diagnostic met également en évidence les émissions de gaz à effet de serre associées. S’inscrivant dans le cadre du protocole de Tokyo de 2007, la France a pris l’engagement de réduire considérablement son empreinte carbone. Ceci implique notamment de lutter contre les logements énergivores qualifiés de passoires thermiques. Les objectifs du diagnostic énergétique sont pluriels :

• Informer l’acheteur ou le locataire potentiel sur la consommation énergétique annuelle du bien immobilier, permettant ainsi de se rendre compte des coûts associés. En effet, une consommation excédant 330 kWh/m²/an se traduit par des factures d’énergie plus élevées.
• Présenter une description de l’isolation thermique de l’habitation ainsi que des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
• Encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, conformément à la loi énergie-climat du 8 novembre 2019. Cette expertise s’applique aussi bien aux transactions entre particuliers qu’aux opérations commerciales. En effet, les locaux commerciaux mis en vente ainsi que les locations professionnelles requièrent un diagnostic DPE. Les dispositions régissant ce diagnostic sont stipulées aux articles L.126-26 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et son contenu global est présent dans l’article R.134-1 du même code.

Ce domaine d’expertise est en constante évolution, avec l’apparition régulière de nouvelles réglementations.

Les mentions légales du Diagnostic de Performance Énergétique

Le décret n°2020-1609 du 17 décembre 2020 concerne l’affichage des informations figurant dans le constat énergétique dans les annonces immobilières. Voici les points essentiels à retenir :

a) Une description des caractéristiques techniques du bâtiment ou de ses parties, de son système de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation. Pour certaines catégories de logements, il convient également de mentionner l’éclairage général des espaces. Il est important d’indiquer que les équipements ainsi que leurs modes d’utilisation et de gestion ont une incidence sur la consommation énergétique.

b) Pour chaque catégorie d’équipements, indiquer la consommation annuelle d’énergie en quantité, éventuellement estimée par une méthode de calcul standard, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles en résultant.

c) Évaluer les émissions de gaz à effet de serre associées à la consommation annuelle d’énergie.

d) Mettre en avant les énergies renouvelables produites par les équipements du logement ou du bâtiment, en tenant compte des équipements intérieurs ainsi que des réseaux de distribution de gaz ou d’électricité, conformément à la loi n°2021-1104 du 22 août 2022.

e) Établir un classement du bâtiment ou d’une partie en se basant sur un barème de référence tenant compte de la zone climatique et de l’altitude. Ce classement se fonde sur la consommation annuelle ou l’estimation de la quantité d’énergie utilisée, englobant le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude et l’éclairage, en relation avec les surfaces du bâtiment.

f) Fournir des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans accroître les émissions de gaz à effet de serre associées à la consommation. Ces recommandations doivent s’accompagner d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

h) Mention du document le plus récent, en vertu des articles R.224-33 et R.224-41-8 du code de l’environnement.

i) Éléments permettant d’évaluer la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Raisons d’opter pour un Diagnostic DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Le diagnostic énergétique s’inscrit parmi la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour les ventes et locations immobilières. Conduit par un diagnostiqueur agréé, l’expertise immobilière aboutit à la rédaction d’un rapport intégré au Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), document indispensable pour la signature d’un contrat préliminaire ou d’un bail. De plus, il incombe au propriétaire de communiquer les performances énergétiques du logement au moment de la publication des annonces immobilières, notamment lorsqu’un particulier fait appel à une agence immobilière. Les résultats du diagnostic DPE doivent être affichés sous forme d’étiquettes énergie, lisibles en kWhep/m²/an, unité de mesure évaluant la consommation énergétique primaire par mètre carré. Les étiquettes climat, mesurées en KgeqCO2/m²/an, indiquent la quantité de dioxyde de carbone émise par mètre carré. Les nouvelles étiquettes énergétiques du diagnostic énergétique, classées de A à G, sont les suivantes :

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique a entraîné une évolution de ce classement. Désormais, seuls les bâtiments classés A sont qualifiés de « très performants ». Les bâtiments B sont considérés comme « performants », tandis que les logements C sont désormais « moyennement performants ». Voici un récapitulatif :

Le processus d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Lors de sa visite du bien immobilier, le diagnostiqueur immobilier analyse les éléments liés à l’isolation thermique et aux systèmes de production d’énergie. Pour évaluer la consommation énergétique annuelle, il applique la méthode 3cl, également connue sous le nom de méthode conventionnelle. Cette méthode, généralisée suite à la réforme de juillet 2021, se focalise sur les caractéristiques thermiques, à savoir les matériaux utilisés, le niveau d’isolation, les types de vitrage, ainsi que les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. De nouveaux critères ont été ajoutés pour affiner le classement énergétique, tels que le nombre d’heures quotidiennes passées dans le logement et la température ambiante. La durée quotidienne estimée est de 16 heures en jours ouvrés.

La méthode précédente, basée sur la consommation énergétique des trois années précédant la vente, était connue sous le nom de « sur facture ». À la fin de la visite, le diagnostiqueur immobilier remet un rapport écrit détaillant l’analyse effectuée. Les résultats sont présentés sous forme d’étiquettes énergie et climat, révélant respectivement la consommation énergétique annuelle et les émissions de gaz à effet de serre.

Le déroulement d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Au cours de sa visite du bien immobilier, l’expert en diagnostics immobiliers entreprend une analyse minutieuse des éléments intrinsèquement liés à l’isolation thermique ainsi que des systèmes de génération énergétique en place. Afin de parvenir à la détermination de la consommation énergétique annuelle, il met en œuvre la méthode 3cl, aussi connue sous le vocable de méthode conventionnelle. Cette approche calculatoire, ayant connu une généralisation depuis la réforme du 1er juillet 2021, se concentre rigoureusement sur les propriétés thermiques fondamentales, à savoir :

• Les matériaux constitutifs
• L’efficacité d’isolation
• La qualité des vitrages
• Les dispositifs de chauffage ainsi que les systèmes de production d’eau chaude sanitaire

De nouvelles variables d’appréciation sont désormais introduites dans le but de raffiner la classification énergétique obtenue. Parmi ces dernières, on dénombre le nombre d’heures quotidiennes passées dans l’habitat ainsi que le niveau de température ambiante maintenu. Concernant le premier critère, une estimation s’établit à 16 heures par jour durant les jours ouvrables. En contraste avec la méthode antérieure dite « sur facture », qui se basait sur la consommation énergétique des trois années précédant la transaction immobilière, ces nouvelles composantes viennent étoffer l’approche.

À l’issue de cette investigation, l’expert en diagnostics immobiliers compile un rapport détaillé énonçant les conclusions tirées de l’analyse approfondie. Les résultats se divisent en deux catégories d’étiquettes distinctes. D’une part, la dimension énergétique, évaluant la consommation énergétique annuelle du bien. D’autre part, l’aspect climatique, mesurant les émissions de gaz à effet de serre. Chacune de ces catégories est associée à une lettre et à un code chromatique spécifique. La catégorie A correspond aux habitations affichant une performance énergétique remarquable, tandis que les logements classés F et G sont considérés comme les moins performants sur le marché.

Quels édifices sont soumis au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

La portée du diagnostic de performance énergétique obligatoire englobe tous les édifices enclavés et recouverts. En effet, cette expertise se révèle impérative lors de transactions de vente ou de locations de biens à vocation d’habitation ou professionnelle, tels que les contrats de baux commerciaux. Néanmoins, il existe des cas d’exception qui échappent à l’obligation de diagnostic, notamment :

• Les édifices éphémères, destinés à une utilisation maximale de deux ans.
• Les constructions dévolues à l’agriculture, à l’artisanat ou à l’industrie, dont les systèmes de production d’énergie génèrent une quantité modeste en regard de leur utilisation.
• Les édifices ayant une fonction cultuelle.
• Les édifices historiques classés.
• Les logements à usage d’habitation devant être occupés moins de quatre fois par an.

Qui est habilité à effectuer le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

L’article L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation stipule que seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés ont l’autorité de procéder à l’expertise. Ce dernier doit être détenteur d’une certification délivrée par un organisme de formation accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation) afin de pouvoir exercer cette fonction. De plus, il est tenu de souscrire une assurance professionnelle de responsabilité civile, car son intervention engage sa responsabilité.

Le diagnostiqueur immobilier ne doit pas entacher l’impartialité de sa profession, régie par la loi. Cela implique qu’il ne peut favoriser aucun professionnel soumis à la loi Hoguet.

Lors de son intervention, le technicien remet au client un document d’attestation sur l’honneur confirmant sa situation régulière au regard des dispositions légales. On retrouve ainsi la mention suivante sur tous les documents édités :  » Le présent rapport est rédigé par une personne dont les compétences sont accréditées par…  » en y indiquant le nom et l’adresse postale de l’entreprise.

Et la transmission du DPE, comment ça se passe ?

La procédure relative à la transmission du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’opère de la manière suivante : L’expertise en matière de performance énergétique d’un édifice est simultanément adressée à l’Agence de la transition écologique (ADEME), qui se charge de délivrer un numéro de treize chiffres pour chaque dossier. Ce numéro revêt une importance primordiale puisqu’il confère au dossier son caractère valide. En l’absence de ce numéro, le diagnostic perd sa validité intrinsèque.

Uniquement après avoir franchi cette étape préliminaire, le DPE est transmis au propriétaire ou au bailleur du bien immobilier objet de l’expertise. À noter que la transmission du dossier DPE est intégralement numérisée. De ce fait, le dossier est acheminé par voie électronique, généralement par le biais d’un courrier électronique, en compagnie du reste du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).

Réforme 2021 du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le premier juillet 2021 a marqué l’entrée en vigueur de la nouvelle itération du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette version se distingue par sa rigueur accrue par rapport à la précédente. L’harmonisation de la méthodologie de calcul constitue un axe directeur visant à renforcer la fiabilité du diagnostic DPE. Cette initiative émerge en réponse à la pléthore de méthodes divergentes qui minaient la crédibilité du diagnostic.

Par ailleurs, la loi climat de 2019 a acté l’engagement du gouvernement à cibler les logements énergivores au sein du parc immobilier français.

Cette révision substantielle du DPE introduit diverses modifications, notamment :

• La suppression du concept de DPE vierge : ces dossiers dépourvus d’informations représentent 20% des diagnostics énergétiques effectués, d’après le Ministère de la Transition Écologique. Cette lacune survient lorsque le propriétaire ne peut fournir les factures relatives au logement. En mettant fin à la méthode basée sur les factures, l’évaluation des logements suivra désormais une méthodologie uniforme.
• L’intégration de cinq catégories d’usages d’habitation au lieu de trois auparavant : chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, refroidissement et auxiliaires.
• La mise en place d’une échelle pour l’interdiction à la location des biens immobiliers étiquetés F ou G : dès 2023 pour les logements les plus inefficaces sur le plan thermique, et une interdiction totale en 2028. À partir de 2022, les propriétaires qui louent ces biens devront réaliser un audit énergétique en plus du diagnostic DPE.
• L’opposabilité du DPE, qui s’ajoute à la liste des autres diagnostics où un acquéreur ou locataire peut engager des poursuites à l’encontre du propriétaire en cas de résultat erroné. Le propriétaire pourra également se retourner contre le diagnostiqueur qui a effectué l’évaluation énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique a été mis à jour à nouveau le premier novembre en raison d’un défaut de calcul appliqué aux habitations construites avant 1975.

Une autre nouveauté instaurée par la réforme du premier juillet 2021 réside dans l’obligation d’effectuer un audit énergétique. Cette exigence prendra effet à compter du premier septembre 2022 et touchera d’abord les propriétaires de logements très énergivores. Toutefois, les propriétaires de logements classés D ou E seront également concernés si leur consommation d’énergie dépasse les 331 kWh/m2/an. Les dispositions de cette réforme sont détaillées dans l’article 158 de la loi n°2021-1104.

L’objectif majeur de cette nouvelle expertise énergétique est d’analyser en profondeur les travaux envisageables en vue d’optimiser la consommation énergétique. Tout comme le DPE pour la location et la vente, l’audit énergétique intervient avant toute transaction immobilière entre particuliers.

La réalisation de cette expertise pointue se rapproche particulièrement de celle du diagnostic DPE. Lors de sa visite dans le bien immobilier, le diagnostiqueur élabore des projections en se basant sur les critères suivants :

• Les sensations des occupants pendant les périodes hivernales et estivales.
• La prise de mesures des températures intérieures par le biais d’images thermographiques.
• L’état de l’installation intérieure principale de production d’énergie.

Contrairement au diagnostic de performance énergétique standard, le coût de l’évaluation énergétique d’un logement est relativement plus élevé. En effet, en raison de sa complexité et de son degré de précision, cette expertise n’était pas systématiquement incluse pour les particuliers. Par exemple, le tarif peut osciller entre 500 et 1000 € pour un seul logement en fonction de sa superficie en mètres carrés. Ce montant peut grimper jusqu’à 10 000 € pour l’ensemble d’une propriété.

Fort heureusement, diverses aides financières sont disponibles pour faciliter la réalisation de ces évaluations !

Quelle est la période de validité d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

L’introduction du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a perturbé la validité des évaluations antérieures du DPE effectuées jusqu’au 30 juin 2021. En conséquence, le gouvernement a instauré un calendrier de dérogation au cours duquel une période de transition spécifique sera accordée :

• Pour les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : leur validité s’étendra jusqu’au 31 décembre 2022.
• Pour les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : leur validité s’étendra jusqu’au 31 décembre 2024.

DPE opposable

Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, a acquis une portée juridiquement opposable, alors qu’il ne jouait qu’un rôle informatif jusqu’à présent. La valeur légale de cette expertise a évolué pour devenir désormais contraignante. En cas de données erronées, le propriétaire a le droit de poursuivre en justice le technicien en raison des préjudices subis (retard dans la transaction, annulation de la part de l’acheteur, etc.). Seules les recommandations émises par le professionnel demeurent actuellement non opposables.

Exposition de l’étiquette énergétique DPE dans une annonce immobilière :

Antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme en date du 1er juillet 2021, l’affichage du résultat du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’impose comme une obligation pour le vendeur depuis la loi du 14 juillet 2010. Cette exposition revêt une dimension sociétale et environnementale. D’une part, elle offre aux acquéreurs la possibilité d’évaluer leur empreinte environnementale relative aux biens immobiliers à consommation énergétique variée. D’autre part, elle vise à mettre en valeur les biens dotés d’une cote favorable, lesquels gagnent en plus-value.

En cas d’omission, qu’elle soit délibérée ou fortuite, de l’étiquette énergie découlant du diagnostic de performance énergétique dans l’annonce, des sanctions sont prévues. Celles-ci peuvent être de deux natures distinctes :

• Civiles : l’absence d’affichage constitue un dol conformément à l’article 1116 du Code Civil. Les conséquences peuvent aller de l’annulation de l’acte de vente à la réduction du prix définitif de la transaction.
• Pénales : l’absence des étiquettes peut être assimilée à un grief de publicité mensongère en vertu de l’article L.121-1 du code de la consommation. Ce manquement peut entraîner une peine de deux ans d’emprisonnement et une amende de 37 500 euros.

La négligence d’informer quant à l’étiquette énergie est désormais réprimée en vertu de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 :

• par une amende administrative maximale de 3 000 € pour une personne physique.
• 15 000 € pour une personne morale.

Les particuliers sont également tenus de se conformer à cette obligation d’information préalable à la transaction.

Contenu du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

Afin d’être considéré comme valide, le diagnostic de performance énergétique (DPE) se doit de renfermer quatre catégories majeures d’informations :

• Une exposition de la performance énergétique des résidences ou des édifices, par le biais de leurs équipements de chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement et ventilation.
• La présentation de deux indicateurs majeurs, à savoir les labels « énergie » et « climat ».
• Des recommandations spécifiques, orientées vers les mesures les plus pertinentes en vue d’améliorer l’efficacité énergétique.
• Une explication détaillée des données employées pour le calcul du DPE (depuis le 1er janvier 2012).

Le professionnel du diagnostic évaluera le DPE à partir d’une base de soixante critères, ayant la capacité de dévoiler la quantité effective d’énergie consommée, en fonction du contexte particulier. Parfois, cette évaluation pourra également comporter une indication de la valeur estimée de la consommation énergétique.

Tarification d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

Quels sont les pièces à fournir avant réalisation du DPE ?

Les pièces requises à transmettre avant l’intervention du diagnostiqueur en vue de la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dépendent de la situation propre à chaque individu, des caractéristiques du bien immobilier et du dessein envisagé (vente ou location). Cependant, il est préférable d’anticiper en fournissant dès à présent les éléments suivants :

• Informations concernant l’année de construction du bien immobilier (comme stipulé dans l’acte notarié…)
• Plans exhaustifs du logement
• Justificatifs de travaux de rénovation énergétique éventuels, indications sur la présence de gaz, description du système de production d’eau chaude…

Notre équipe se chargera de vous communiquer une liste exhaustive des pièces requises, spécifiquement adaptée à votre situation particulière. Voici les documents sollicités lors de l’intervention en vue de la réalisation du diagnostic :

• Les éventuels diagnostics antérieurs s’ils ont déjà été effectués
• Un descriptif technique détaillé du bâtiment
• L’acte d’acquisition du bien, renfermant des informations sur la date de construction

Une fois l’intervention achevée, le diagnostiqueur transmet les données qu’il a collectées à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME).