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ERP - État des Risques et Pollutions

Sommaire

Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) est un document obligatoire à fournir en cas de vente ou de location d'un bien immobilier.

Il regroupe les informations sur les risques auxquels l'acquéreur ou le locataire sera exposé en s'installant dans ce logement.

Ces risques peuvent être de nature diverse :

  • Risques naturels : inondations, séismes, etc.

  • Risques miniers : effondrements, glissements de terrain, etc.

  • Risques technologiques : industriels, nucléaires, etc.

  • Pollution des sols : matériaux, substances toxiques, radon, amiante, etc.

L'objectif de ce diagnostic est d'informer le futur occupant sur ces risques, afin qu'il puisse prendre une décision en toute connaissance de cause.

Le diagnostic ERP doit être réalisé par un professionnel certifié ou le propriétaire lui-même, dans un délai de 6 mois avant la vente ou la location.

Nous allons détailler dans cet article les tenants et aboutissants de ce document essentiel lors d'une transaction immobilière.

Objectif du diagnostic ERP

Le diagnostic ERP a pour objectif d'informer le futur occupant d'un logement des risques auxquels le bien est exposé. Ces risques concernent :

  • Les catastrophes naturelles :

    • Inondations
      • Débordements de cours d'eau
      • Submersions
      • Ruissellements
      • Remontées de nappes phréatiques
    • Séismes
    • Avalanches
    • Feux de forêt
    • Sécheresse et réhydratation des sols
      • Retrait-gonflement des argiles
  • Les risques miniers :

    • Effondrements
      • Cavités souterraines
      • Galeries
      • Conséquences d'anciennes exploitations minières
    • Glissements de terrain
      • Éboulements
      • Chutes de blocs
      • Coulées boueuses
  • Les risques technologiques :

    • Industriels (site Seveso par exemple)
      • Incendies
      • Explosions
      • Rejets de substances toxiques
    • Nucléaires
      • Centrales nucléaires
      • Stockages de déchets radioactifs
    • Rupture de barrage
      • Vague de submersion
  • Les risques liés aux sols pollués :

    • Amiante
    • Plomb
    • Radon
    • Hydrocarbures
    • Solvants chlorés
    • Métaux lourds
    • Autres substances toxiques

Ces risques peuvent engendrer des dommages sur le bien immobilier et des problèmes de santé graves pour ses occupants.

L'ERP permet à l'acquéreur ou au locataire de connaître précisément ces risques avec leurs origines et conséquences, afin de prendre une décision parfaitement éclairée sur l'opportunité d'acquérir ou de louer le bien en toute connaissance de cause.

Cas où le diagnostic ERP est obligatoire

Le diagnostic ERP est obligatoire dans 3 cas :

  • Lors d’une vente immobilière d’un bien bâti (maison, appartement) ou non bâti (terrain)
  • Lors de la signature d’un nouveau contrat de location d’un bien immobilier
  • Lors de la cession de parts sociales d’une SCI propriétaire de biens immobiliers

Le diagnostic ERP doit avoir été réalisé dans les 6 mois précédant la vente ou la location. Il est valable 6 mois.

Zones concernées

Tous les biens immobiliers situés dans des zones exposées à certains risques nécessitent un diagnostic ERP :

  • Zones de sismicité 2 à 5
  • Zones de radon de niveau 3
  • Zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques (PPRN, PPRM, PPRT)
  • Terrains identifiés comme pollués

Sanctions

En cas de non réalisation du diagnostic ERP, l’acquéreur ou le locataire peut saisir le juge pour annuler la vente ou le bail.

Le vendeur ou bailleur devra alors rembourser les frais engagés. Il peut également être condamné à des dommages et intérêts.

Réalisation du diagnostic ERP

Le diagnostic ERP peut être réalisé de deux façons :

Par un professionnel certifié

Un diagnostiqueur certifié doit :
  • Consulter les documents et bases de données officiels
  • Se rendre sur place pour vérifier l’exposition aux risques
  • Rédiger le rapport avec les conclusions

Par le propriétaire

Le propriétaire peut réaliser lui-même le diagnostic ERP sans certification particulière. Il devra :
  • Se renseigner sur les risques liés au terrain
  • Remplir avec attention le formulaire CERFA et joindre les pièces justificatives
  • Inclure l’étude géotechnique pour un terrain non-bâti depuis le 1er janvier 2020

Responsabilité

Le propriétaire reste responsable de la fiabilité des informations transmises, même s’il réalise lui-même l’ERP.

Validité et sanctions

La durée de validité du diagnostic ERP est limitée :

  • 6 mois à compter de la date de réalisation

  • Obligation de réaliser une nouvelle version si la réglementation évolue pendant cette période

Sanctions en cas d’absence ou d’erreurs

Si le diagnostic ERP est absent, erroné ou incomplet, l’acquéreur ou le locataire peut :

  • Annuler la vente ou le bail en saisissant le juge

  • Obtenir le remboursement des frais engagés

  • Demander des dommages et intérêts

  • Porter plainte pénale pour escroquerie ou tromperie

Le propriétaire vendeur ou bailleur engage sa responsabilité civile et pénale.

Jurisprudence

De nombreux contentieux portent sur des diagnostics ERP insuffisants.

Les sanctions vont de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la gravité des faits et le préjudice.

Coût du diagnostic ERP

Le coût du diagnostic ERP peut varier selon plusieurs critères :

  • La région et la zone géographique du bien
  • Le fait que le propriétaire réalise lui-même l'ERP ou fasse appel à un professionnel
  • Le niveau de complexité pour réunir les informations sur l'exposition aux différents risques

Coût moyen constaté

D'après une étude réalisée en 2022 auprès de 1400 propriétaires ayant fait réaliser un diagnostic ERP par un professionnel, le coût moyen en France s'élève à :

  • 210 euros pour un appartement
  • 270 euros pour une maison

Le coût est plus élevé pour les maisons individuelles, qui nécessitent d'analyser une exposition sur un terrain parfois vaste.

Absence de tarif réglementé

Contrairement à d'autres diagnostics comme le DPE, il n'existe pas de tarif réglementé pour l'état des risques et pollutions. Chaque diagnostiqueur fixe librement ses honoraires.

Il est recommandé de comparer plusieurs devis avant de sélectionner un prestataire pour réaliser l'ERP.

Possibilité d'un diagnostic ERP gratuit

Certains diagnostiqueurs proposent de réaliser l'ERP sans frais supplémentaires dans le cadre d'un pack de diagnostics immobiliers.

Le propriétaire peut aussi décider de produire lui-même le diagnostic ERP, ce qui ne génère aucun coût de prestataire.

Obtenir un diagnostic ERP gratuit

Il est possible d'obtenir un diagnostic ERP sans aucun frais dans certains cas. Voici les options qui s'offrent au propriétaire :

Auto-réalisation

Le propriétaire peut produire lui-même le diagnostic ERP sans faire appel à un professionnel.

  • Télécharger le formulaire CERFA sur le site Service-Public.fr
  • Rechercher les arrêtés préfectoraux sur la plateforme Géorisques
  • Reporter les informations dans le formulaire
  • Joindre le zonage sismique et radon

Cette démarche prend environ une demi-journée mais ne génère aucun frais.

Pack de diagnostics

Certains professionnels proposent des offres packagées avec plusieurs diagnostics obligatoires :

  • Diagnostic de performance énergétique
  • Constat de risque d'exposition au plomb
  • Etat mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
  • Etat relatif à la présence de termites
  • Etc.

L'ERP est alors inclus sans coût additionnel dans ce pack. Cette option est intéressante si vous deviez de toute façon réaliser d'autres diagnostics immobiliers pour votre bien.

Lors d'une transaction avec une agence

Les agences immobilières ont parfois des accords avec des diagnostiqueurs leur permettant de proposer des ERP à un tarif très avantageux, voire sans frais.

Il suffit de négocier la gratuité de l'ERP dans le mandat de vente ou de location.

A votre charge de motiver ces demandes !

Sachez argumenter sur vos contraintes budgétaires. Les professionnels sont souvent compréhensifs pour décrocher un contrat avec un propriétaire vendeur.